비사업용토지 양도소득세율과 장기보유특별공제(최대 30%) 알아보기

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By DEVELOAN

비사업용토지 장기보유특별공제

간혹 사무실에 찾아오는 손님들께서 본인이 갖고 있는 토지가 비사업용토지인지 사업용토지인지 헷갈려 하시는 분들이 많습니다. 이 부분은 토지를 투자하시는 분들에게는 매우 중요한 사항입니다. 바로 양도소득세율과 관련되어있기 때문이죠. 그럼 양도소득세를 절세하기 위해 비사업용토지 양도소득세율, 장기보유특별공제 등에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.


글의 목차

  1. 비사업용토지란?
    1. 비사업용토지 개념
    2. 예시
  2. 비사업용토지 양도소득세율과 장기보유특별공제
    1. 비사업용토지 양도소득세율
    2. 비사업용토지 장기보유특별공제
  3. 사전에 꼭 검토해야할 사항
    1. 양도일 현재 시점에 비사업용토지로 소유하더라도 사업용으로 인정 가능한 경우
    2. 토지 사용기간에 상관없이 사업용 토지로 인정 가능한 경우
    3. 그 외 부득이한 사유로 사업용 기간으로 인정 가능한 경우
  4. 토지 지목별 현황에 따른 사업용 토지 조건
    1. 농지
    2. 임야
    3. 목장용지
    4. 주택에 붙어있는 토지

비사업용토지란?

비사업용토지 농지

비사업용토지 개념

우선 비사업용토지가 도대체 어떤 토지를 의미하는 건지 궁금해 하시는 분들이 많으실거라고 생각됩니다.

비사업용토지는 일단 단어 뜻 그대로 해석하시면 됩니다.

즉, 나대지 및 부재지주소유 임야 등을 원래 목적에 맞게 실수요에 맞게 사용하는 것이 아니라 단순히 투자 목적으로 자산의 증식 수단으로 이용하고 있는 토지들입니다.

토지들은 각자 ‘지목’이라는 것을 갖고 있습니다. 전, 답, 과수원, 잡종지 등이요. 이러한 토지들은 본래 목적에 맞게 용도를 사용해야하는데 그렇지 않고 투자 수단으로 사용하면 비사업용토지가 되는 것입니다.

비사업용토지 주차장용지

예시

비사업용토지에 대한 개념을 더욱더 쉽게 이해하기 위해 2가지 사례를 들어볼게요. 간단한 사례는 누구나 다 판단할 수 있으니 조금더 복잡한 상황으로 예를 들어보도록 하겠습니다.

첫번째는 주택을 하나도 보유하고 있지 않은 1세대가 나대지 1필지를 갖고 있다고 가정합시다.

이때 나대지를 사업용토지로 볼 수 있는 경우에 대해서 알려드릴게요. 법령에서 정한 규정에 의해 주택의 신축이 금지되거나 또는 제한되는 지역에 소재하지 않고 실질적으로 집을 지을 수 있는 대지라면 사업용토지로 판단할 수 있습니다.

단, 이때 주택을 신축할 수 있는 대지는 660제곱미터 이하만 해당되는 주의하셔야 합니다.

두번째는 주차장 운영 사업을 위해 주차장용지를 갖고 있는 사람이 있다고 가정해볼게요.

주차장으로 사용하는 토지가 1년간의 주차요금 매출액이 토지 해당가액의 100분의 3 이상일 때는 사업용토지로 보고 그 미만일 때는 비사업용토지로 봅니다.

즉, 아무리 본래 목적에 맞게 토지를 사용하였더라도 해당 상세요건을 충족시키지 못하면 비사업용토지로 분류되는 경우도 있으니 주의하셔야 돼요.


비사업용토지 양도소득세율과 장기보유특별공제

비사업용토지 양도소득세율

비사업용토지 양도소득세율

비사업용토지는 본래 목적에 사용하지 않은 토지인만큼 비사업용토지 양도소득세율은 기본적으로 적용하는 기본세율인 6%~45%에 10%를 가산하여 중과세를 하기 때문에 납세의 부담이 상당히 큽니다.

그러니 투자 목적으로 토지를 사더라도 가급적이면 보유하는 동안은 본래 용도로 사용해야 비사업용토지 양도소득세율 적용에서 벗어날 수 있겠죠?

비사업용토지 장기보유특별공제

토지도 주택처럼 장기보유특별공제 적용이 가능합니다.

비사업용토지 장기보유특별공제는 3년차 이상부터 시작합니다. 3년차(3년~4년 미만) 이상을 보유하고 있다면 6%의 비사업용토지 장기보유특별공제율이 적용되기 시작하여 매년 2%씩 공제율이 증가합니다.

그렇기 때문에 만약 비사업용토지 장기보유특별공제 혜택인 최대 30%까지 공제를 받기 위해서는 15년 이상을 보유하시면 됩니다.


사전에 꼭 검토해야할 사항

비사업용토지 양도소득세율

양도일 현재 시점에 비사업용토지로 소유하더라도 사업용으로 인정 가능한 경우

  • 토지를 양도하는날 직전 3년동안 2년 이상 사업용으로 토지를 사용한 경우
  • 토지를 양도하는날 직전 5년동안 3년 이상 사업용으로 토지를 사용한 경우
  • 토지를 소유하는 동안 60% 이상의 기간동안 사업용으로 토지를 사용한 경우

토지 사용기간에 상관없이 사업용 토지로 인정 가능한 경우

  • 관련법률에 의거하여 토지를 협의매수 하거나 수용되는 토지로서 일정한 요건을 충족하는 토지
  • 공장을 운영할 경우 공장 가동에 따른 소음과 분진 및 악취 등으로 주위에 피해를 끼치지 않기 위해 취득한 공장용 부수토지 인접토지
  • 배우자 또는 직계존속이 8년 이상동안 재촌 및 자경한 농지와 임야 및 목장용지로서 상속 받거나 증여받은 토지

그 외 부득이한 사유로 사업용 기간으로 인정 가능한 경우

  • 토지에 대한 소유권 소송이 계속 중일 때 법원에 의하여 사용이 금지된 기간
  • 2년 이상동안 사업에 사용한 토지였으나 부득이한 사정으로 사업의 일부 또는 전부를 휴업 및 폐업하거나 이전함으로서 사업에 직접적으로 사용하지 않게 된 토지는 휴폐업 또는 이전일로부터 2년

토지 지목별 현황에 따른 사업용 토지 조건

비사업용토지 장기보유특별공제

농지

  • 조건 : 농지소재지에 거주하면서 직접 경작 실시
  • 예외 : 농지를 상속받은지 3년 이내인 농지 등

임야

  • 조건 : 임야 소재지에 거주
  • 예외 : 공익 및 산림보호 육성 목적의 임야 등

목장용지

  • 조건 : 직접 축산업을 운영
  • 예외 : 상속받은 목장용지 등에 거주하거나 사업과 관계가 있는 목장용지

주택에 붙어있는 토지

  • 조건 : 주거용 건물에 붙어있는 토지로서 정착한 면적의 5배(3배) 또는 10배 이내

지금까지 비사업용토지 양도소득세율, 비사업용토지 장기보유특별공제 등에 대해서 알아보았습니다. 위 내용을 꼭 참고하셔서 본인이 소유하는 토지가 사업용인지 비사업용토지인지를 판단하여 사업용 토지로 인정받을 수 있도록 전략을 세우시면 좋을거 같습니다.


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